С 2018 года доходность квартир планомерно снижается. В среднем по России в 2021 году упала до 5,5% годовых, а в отдельных городах, включая столичные, эта цифра еще ниже. Сравниваем доходность квартир и апартаментов, чтобы понять, что же все-таки выгоднее.
Доходность квартир
На днях специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» опубликовали результаты исследования доходности квартир в 70 городах России. Оказалось, что в среднем она составляет 5,5% годовых, а срок окупаемости вырос до 18,2 лет. В прошлом году показатели были приятнее – 6% и 16,6 лет соответственно. Причина в том, что за 2020-2021 год цены на первичную и вторичную недвижимость выросли значительно, а ставки по аренде стагнировали, а в некоторых регионах стоимость долгосрочный аренды жилья даже снизилась.
Отметим, что все эти расчеты ведутся без учета расходов на капитальный и косметический ремонт, налоги и другие статьи расхода арендодателя типа рекламных объявлений. И с тем допущением, что квартира сдается без перерывов. Так что в реальности цифра доходности еще ниже, хотя, казалось бы, куда.
Не густо, но, если смотреть по отдельным городам, которые традиционно привлекают множество рантье, желающих зарабатывать на арендном рынке, становится еще куда более печально.
Вот топ-5 анти-лидеров рейтинга:
- Сочи. За последний год стоимость недвижимости выросла настолько, что доходность составит всего 3,5%, а срок окупаемости – бесконечные 28 с половиной лет.
- Москва. Здесь доходность равняется 3,7%, а срок окупаемости – почти 27 лет.
- Санкт-Петербург. Доходность квартир в Северной столице составляет 4,4%, а аренда будет покрывать стоимость квартиры 22,6 года.
- Владивосток. Доходность составит 4%, а срок окупаемости – 25,1 года.
- Казань. Доходность составит 4,6%, а срок окупаемости – 21,8 года.
И все это снова без учета расходов ремонт, налоги и другие статьи расхода арендодателя. Конечно, налоги платят далеко не все, но это нарушение законы и высокие риски штрафа.
Методология исследования весьма убедительна: аналитики портала «МИР КВАРТИР» взяли среднюю цену квартир на вторичном рынке и арендные ставки в 70 городах России. При расчетах было условно принято, что квартира двухкомнатная.
Схожие показатели были опубликованы аналитиками Циан в июле 2021 года. Эксперты составили рейтинг по доходности жилья от сдачи в аренду, посчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. Тогда они пришли к выводу, что средняя доходность квартир в городах-миллионниках России в 2021 года составляет 5,6%, а средняя окупаемость квартиры – 18,2 года. По данным платформы ЦИАН, это ярко выраженная динамика с 2018 года: три года назад рантье зарабатывали 7,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2020 году – 6,3%.
В летнем исследовании ЦИАН топ анти-лидеров рейтинга был следующим:
- Санкт-Петербург. Доходность составит 4,2%, а срок окупаемости – 24 года.
- Казань. Доходность составит 4,2%, а срок окупаемости – 22,5 года.
- Москва. Доходность составит 4,5%, а срок окупаемости – 22,4 года.
Аналитики Циан тоже не включали в расчеты косвенные расходы – затраты на какой бы то ни было ремонт, часть коммунальных платежей и налоги. И тоже исходили из допущения, что квартира совершенно не простаивает, что в реальности случается нечасто.
В общем, голая статистика показывает, что в практически во всех городах России даже просто положить деньги на счет будет выгоднее. Но мы же все понимаем, что процентные ставки депозитных счетов и вкладов – это смех. Ведь они, как и доходность квартир в текущих условиях, не защитят деньги даже от инфляции, которая сейчас тоже зверствует. Кроме того, сдача квартиры требует постоянной включенности арендодателя в этот процесс.
Работа с арендаторами и обслуживание собственности – это то, на что надо тратить время и силы, а это подходит далеко не всем. Кроме того, здесь множество рисков даже для тех, кто решит сдавать квартиру легально и не будет рисковать разбирательствами с налоговой. Один из главных – риск плохих арендаторов. «Плохие арендаторы» могут не вносить арендную плату вовремя, не платить арендную плату вообще, причинять материальный ущерб и кучу стресса. Чтобы найти хорошего жильца, который вовремя платит арендную плату и хорошо ухаживает за недвижимостью, нужно провести тщательный отбор потенциальных арендаторов, а это время. Во-первых, ваше. Во-вторых, то время, которое ваша собственность может простаивать.
А учитывая доходность, нанимать специально обученного управляющего под это нельзя – есть риск уйти в минус. Учитывая, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды, частным инвесторам, которые смотрят в сторону арендного «бизнеса» явно необходимо пересмотреть стратегию.
Доходность апартаментов
Что же им делать? Вкладываться в апартаменты, доходность которых в Санкт-Петербурге – столице апарт-отелей – составляет 9-10% даже после всех последних подорожаний.
Апартаменты впитали в себя лучшее как от квартир, так и гостиничных номеров. От квартир они взяли кухни, бОльшие площади, ощущение домашнего уюта и автономности. От отельных номеров – обслуживание по высочайшим стандартам индустрии гостеприимства. Кроме того, в хороших проектах богатейшая инфраструктура, которую не встретить ни в одном ЖК и ни в одном отеле.
Пример: комплекс апарт-отелей VALO – по версии Urban Awards это «Лучший комплекс апартаментов бизнес-класса» 2020 года. Он обеспечивает инвесторам высокую доходность за счет многих факторов. Вот основные:
- Локация как самый важный критерий при выборе жилой недвижимости и параметр успеха гостиничного бизнеса. Апартаменты VALO находятся в 1 минуте от метро «Бухарестская», что обеспечивает очень удачную транспортную доступность.
- Гостиничный сервис: служба ресепшн, консьерж-служба, химчистка, служба клининга, система контроля и управления доступом, видеонаблюдение и охрана.
- Развитая внутренняя инфраструктура, которая охватывает все потребности гостей. Например, это фитнес-клуб с SPA-зоной и бассейном на 25 метров, три ресторана полного цикла, несколько баров и кафе. В планах – коворкинг и конференц-залы для любых мероприятий с высокотехнологичным оборудованием.
А теперь к самому интересному – прибыли инвесторов. Прогнозируемая доходность апартаментов VALO со второго года работы отеля зависит от выбранного юнита и доходной программы. Владельцы апартаментов могут зарабатывать, как минимум, от 30 до 72 тысяч рублей в месяц. И это стабильные и полностью пассивные поступления, которые просто приходят на счет и не требуют абсолютно никакого вовлечения в арендный «бизнес», как в случае с квартирами. Здесь все риски на себя берет управляющая компания. При этом ознакомиться со всеми денежными потоками, чтобы «держать руку на пульсе» инвесторы VALO могут в специально разработанной для этого информационной системе – достаточно просто зайти в личный кабинет сайта.
Подробнее прогнозируемая доходность отражена в таблице ниже:
Официальное завершение продаж запланировано чуть раньше, чем через год, но спрос на апартаменты VALO такой высокий, что в продаже осталось всего 125 юнитов:
- 15 лотов во втором корпусе первого в России апарт-отеля для частных инвесторов под гостиничным брендом Mercure. Порог входа – 6,80 млн рублей;
- 14 предложений во третьем корпусе, который вмещает четырехзвездочный отель VALO Business для краткосрочного пребывания. Порог входа – 6,40 млн рублей;
- 65 апартаментов в четвертом корпусе, включающим апарт-отель уникального формата VALO DIGITAL. Порог входа – 7,20 млн рублей;
- 31 студия в пятом корпусе, где откроется апарт-отель не менее любопытного формата «AFFORDABLE LUXURY». Порог входа – 4,80 млн рублей.
Так что успейте сделать выгодное вложение! Подробности на сайте https://valoapart.ru/. Так, кстати, можно записаться на персональную экскурсию по комплексу VALO: особенно полезно взглянуть на функционирующий апарт-отель VALO Hotel City, который открылся в марте 2020 года – перед самой пандемией, но умудрился приносить инвесторам деньги даже на пике пандемии. К слову, в нем можно и пожить, чтобы ощутить проживание в апарт-отеле на себе перед тем, как делать такой ответственный выбор 😊
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Застройщик ООО «ГАЛС».
Листая дальше, вы перейдёте на valoapart.ru