Кризисы последних лет разбили мечту россиян о «пенсионной» однушке в пух и прах. Почему сейчас не стоит инвестировать в жилую недвижимость?
Абдулла в «Белом солнце пустыни» был прав: хороший дом, хорошая жена, хорошая пенсия – что еще нужно, чтобы встретить старость? Однако российская реальность такова, что об обеспечении себе достойной пенсии гражданам приходится задумываться чуть ли не с детства.
На помощь государства уповать особенно не стоит: пенсионное законодательство у нас очень запутанно и переписывается каждый раз, когда правительство сталкивается с дефицитом бюджета. Глубину заморозки накопительной части пенсии можно сравнить только с вечной мерзлотой, и размер средней пенсии в России сегодня в десять раз ниже, чем, например, в Германии. При этом эксперименты с повышением пенсионного возраста, значительно отодвигают во времени счастливый момент гарантированного получения даже этих скромных средств.
В общем, самый правильный подход в данной ситуации — рассчитывать исключительно на свои силы и отнестись к пенсии как к некому возможному, но совсем не гарантированному, бонусу.
У граждан по этому вопросу всегда и был свой ответ Чемберлену — «пенсионная» однушка! Нехитрый и весьма надежный инструмент —приобретение небольшой, но симпатичной квартиры для последующей сдачи ее в аренду. Однако события последних лет на рынке недвижимости сильно подпортили эффективность этой схемы.
Перманентные кризисы привели к тому, что квартира перестала быть активом, на котором можно хорошо заработать как на его перепродаже, так и на сдаче в аренду для получения дохода. Почему? Раскладываем по полочкам.
Эскроу-«ловушка»
Любимая инвестиционная забава 1990-х и 2000-х — купил на котловане жилье и перепродал после ввода его в эксплуатацию с 30-50% «наваром». Однако в последнее время застройщики стали выходить в продажу уже на более поздних стадиях готовности дома. Этому значительно способствовал переход на продажи по эскроу-счетам.
Согласно изменениям в 214-ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Счета застрахованы, здание возводится на средства застройщика или банка, если используется кредит. К застройщику средства с эскроу-счета уже после сдачи многоквартирного дома.
Плюс этой схемы в том, что обманутым дольщик стать не может в принципе, а минус - разница между ценой входа в проект и ценой продажи на стадии готовности существенно сокращается.
Ценовой штиль
Опять пустим ностальгическую слезу по 1990-ым и 2000-м, и вспомним, как за год стоимость квартир на рынке могла увеличиться на 50-70%. Однако в последние годы цены на рынке растут обычно в пределах инфляции, и перепродать «дорого» у собственников не получается.
Отдельно можно выделить несколько пунктов, почему сейчас не стоит покупать жилую недвижимость, рассчитывая получить доход от сдачи квартиру в аренду:
- В кризис цена аренды падает
Существует негласное правило. Стоимость аренды однокомнатной квартиры обычно примерно равна средней заработной плате. Здесь речь идет не о «бодрых» показателях, которыми хвастается официальная статистика, а о так называемой медианной заработной плате, которую аналитики считают по центральной части зарплатной «вилки», без учёта самых высоких и самых низких зарплат. Например, в Петербурге такая медиана сейчас составляет примерно 30 тысяч рублей.
Однако в кризисы эта пропорция начинает рушится. Доходы населения падают, и вместе с ними ползет вниз цена аренды. Так, после кризиса 2008 года аренда жилья подешевела на 15-30% по некоторым объектам и локациям. После кризиса 2014 года, в 2015 году наблюдалось снижение цен на аренду на 10-15%.
В апреле и мае 2020 года собственники квартир сократили цены на аренду на 15–30% по сравнению с началом этого года. А на неликвидные объекты скидка достигает 50%. При этом предложение по долгосрочной аренде в Петербурге выросло на 40-50%, в основном, за счет пополнения квартирами, сдаваемыми раньше посуточно.
- Арендатор торгуется.. и выигрывает
Растет риск потери платежеспособности арендатора. Он начинает торговаться, требовать скидку или арендные каникулы, и, как правило, в этом преуспевает. А если не преуспевает – пакует чемоданы и отваливает в поисках более сговорчивого арендодателя, оставляя хозяина прежней квартиры в раздумьях где искать нового квартиросъемщика. Бремя уплаты коммунальных платежей во время простоя квартиры также ложится на арендодателя. Срок экспонирования квартиры увеличивается. Интересно, что в период кризисов нередки случаи, когда комиссия за предоставление услуги по сдаче в аренду квартиры, берется не с арендатора, а с арендодателя, что тоже составляет дополнительные расходы.
- Понаехали тут!
В период кризиса для получения хоть какого-то дохода, арендодатели становятся менее «разборчивыми» в клиентах, что в последствии может привести к ущербу имущества, негативным отзывом соседей. Практика страхования жилой недвижимости при сдаче в аренду пока развита крайне слабо.
- Здравствуйте, это налоговая…
Около 90% рынка арендного жилья в Петербурге представляет собой теневой рынок, налоги со сдачи квартир не платятся. Есть все предпосылки к тому, что контроль за этим процессом со стороны налоговых органов значительно усилиться. Для поправки бюджета в непростое время в стране, могут наконец-то серьезно взяться за сокращение полутеневого рынка аренды. За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Также неофициальная сдача квартиры в аренду сразу отталкивает сегмент командировочных, за пребывание которых платят юридические лица с обаятельным предоставлением всех необходимых документов от арендодателя.
Но у квартир есть весьма удачный конкурент, который позволяет избежать большей части всех этих жизненных неприятностей и гарантирует симпатичный регулярный доход.
Это апартаменты!
- Наличие управляющих компаний в комплексах апартаментов, берущих на себя заботы о заполняемости номеров, размещении арендаторов, решении юридических вопросов, связанных с заключением договорных отношений с арендатором, рекламными кампаниями, сервисами бронирования привлекает как частных покупателей, так и профессиональных инвесторов.
- У апартаментов очень развита внутренняя инфраструктура (а кому не хочется жить в доме с собственным рестораном и бассейном?), а также сервисные услуги (химчистка, клининг, прачечная и т.д.), полностью избавляющие гостей апартаментов от груза бытовых проблем.
- Локации у апарт-комплексов, как правило, удачные, с хорошей транспортной доступностью в отличие от многих новостроек под сдачу. При этом конкуренция на рынке апартаментов при сдаче в аренду номеров в разы меньше, чем на рынке жилой недвижимости при сдаче квартир.
- Увеличивается доля миллениалов в общей структуре покупателей и арендаторов недвижимости. Это поколение мало ориентировано на семью и детей, не боится менять работу, место жительства и даже переезжать в другие города и страны. Им важно наличие коворкинга, общественных пространств, кафе, ресторанов, фитнес-центров, стоянок для велосипедов и гироскутеров. Жилые комплексы не могут предложить такой набор сервисов для своих клиентов в отличие от апартаментов. Поколение миллениалов предпочитает гибкие форматы размещения, включающие различные варианты по продолжительности проживания, планировкам, и при этом качественный сервис.
Комплекс апарт-отелей VALO — один из самых заметных проектов доходной недвижимости на петербургском рынке. Комплекс расположен прямо напротив метро «Бухарестская» (1 минута пешком).
Проект включает шесть успешных гостиничных форматов и предлагает частным инвесторам доходные апартаменты уровня 3* и 4*. Минимальная доходность составляет 9% годовых.
Для инвесторов предлагаются три доходные программы:
- VALO Classic+ — от 40 000 ₽ в месяц (среднесрочная аренда — от 7 дней)
- VALO Progressive — от 40 500 ₽ в месяц (краткосрочная аренда — 1-7 дней)
- VALO Mercure — от 43 500 ₽ в месяц (краткосрочная аренда — 1-7 дней)
Узнать обо всех предложениях, в том числе и скидках на апартаменты, можно перейдя по ссылке на официальный сайт VALO — https://valo-hotel.ru/