Вот уже второй высокий сезон отели существуют в пандемической реальности: границы закрыты, путешественники серьёзно ограничены ковидными правилами. Что изменилось за это время, как сильно пандемия трансформировала гостиничную отрасль, и почему на этом могут заработать именно частные инвесторы с капиталом 4-15 млн рублей?
Из-за пандемии индустрия гостеприимства переживает, пожалуй, худший кризис за последние лет сто. Мы всё еще живем среди постоянных новостей о COVID-19: количество случаев заболевания, темпы вакцинирования, карантинные ограничения и его влияние на экономику, путешествия и туризм.
Во-первых, это резкое повышение стандартов санитарных норм и безопасности, но тут и так все ясно. Еще одно менее очевидно, но масштабное изменение – рост популярности апарт-отелей среди потребителей, девелоперов и инвесторов. От классических гостиниц они отличаются наличием кухни в каждом номере, а также привлечением частных инвестиций. Бизнес-модель апарт-комплексов как инвестиционных инструментов пришла с Запада, где юридически это оформляется в формате множественной собственности. В России этот инвестиционный актив работает аналогичным образом – физические лица приобретают в собственность один или больше юнитов, а затем передают их компании-оператору по договору доверительного управления за небольшую комиссию на несколько лет. Управляющая компания берет на себя все заботы по достижению как можно большей доходности, а инвесторы просто получают деньги на карточку.
Экспансия апарт-отелей по всему миру
Итак, в последнее время лидеры гостиничной индустрии видят все больше потенциала в сегменте апартаментов. Так, сразу несколько известных сетей объявило о запуске своих первых апарт-проектов или же значительном увеличении номерного фонда в формате сервисных апартаментов в новых локация. Вот четыре примера:
1. В конце 2020 года сеть Hyatt объявила об открытии своего первого продукта под двумя брендами в континентальной Европе – Hyatt Place Paris Charles de Gaulle и Hyatt House Hotel, которые будут управляться Cycas Hospitality. Отель Hyatt House с 121 апартаментами люксового уровня становится первым в этом районе жильем для длительного проживания.
2. В апреле 2021 года открылся первый в Западной Европе апарт-отель для длительного проживания с обслуживанием под брендом Radisson. Амстердамским апарт-отелем Radisson Hotel & Suites с 227 люксовыми номерами управляют те же Cycas Hospitality. Гостям предлагаются студии, апартаменты с одной и двумя спальнями площадью от 21 до 106 м2. Во всех юнитах есть полностью оборудованная кухня, индивидуальный климат-контроль, бесплатный высокоскоростной доступ в Интернет и телевизор со спутниковыми каналами.
3. Queensgate Investments и Rockwell получили разрешение на реконструкцию отеля Holiday Inn Kensington Forum на 906 номеров, расположенного в западном Лондоне. Теперь план стоимостью в 1 миллиард фунтов стерлингов включает не один только классический отель, а гостиницу + обслуживаемые апартаменты + недорогие дома + общедоступный сквер.
4. Сеть апарт-отелей с дизайнерским оформлением Locke объявила, что откроет свои первые объекты за пределами Великобритании. Бренд бутик-апарт-отелей, который в настоящее время управляет объектами в Лондоне, Эдинбурге и Манчестере, будет расширяться на международном уровне в Европе. В ближайшие четыре года он планирует открыть подразделения в Ирландии, Германии, Португалии и Дании.
Этот процесс заметен и в России. По данным Knight Frank, только в Санкт-Петербурге по итогам 2020 года номерной фонд апарт-отелей вырос на 64%, а темпы ввода объектов, несмотря на COVID-19, сохранились на уровне 2019 года.
Это связано с тем, что даже в такой серьезный кризис апарт-отели оказались весьма устойчивыми. Пока классические гостиницы закрывались на период локдауна или же насовсем, большее количество апарт-комплексов успешно функционировало в течение всего 2020 года. Стресс-тест показал, апартаменты гораздо лучше переносят этот шторм, чем традиционный гостиничный сектор.
Эксперты указывают три причины, которые этому способствуют:
1. Полностью автономные юниты
Апарт-отели предлагают гостям более просторные, автономные номера с ванной комнатой, кухней с приборами и посудой, а также всей необходимой техникой типа стиральных машинок. Это дает возможность готовить еду и вообще не выходить из номера, если есть такая необходимость. В апарт-отеле взаимодействие гостя с персоналом и другими гостями минимально по сравнению с традиционной гостиницей. В периоды жесткой изоляции и менее жесткого социального дистанцирования, которое остается крайне актуальным и по сей день, это становится решающим фактором.
2. Особая бизнес-модель и более экономичная операционная структура
Гостиничная индустрия зависит от фактора сезонности. Поэтому еще до того, как человечество столкнулось с пандемией, бизнес-модель апарт-комплекса была рассчитана на то, чтобы УК оперативно реагировала на спрос и варьировала соотношение номеров для долгосрочного и краткосрочного формата проживания. Зачем? Чтобы максимально эффективно использовать номерной фонд и увеличивать доходность инвесторов. Именно это и позволило апарт-отелям отлично приспособиться к внезапному и фундаментальному изменению спроса из-за COVID-19.
Более того, в бизнес-модель апарт-отеля заложены более низкие операционные издержки. Так, например, в долгосрочном формате, на который частично ориентированы апарт-отели, нужно закладывать ощутимо меньше денег на сервис, чем в гостиницах с посуточной арендой. А низкая структура операционных расходов всегда помогает лучше справляться с потрясениями со стороны спроса. Поэтому даже несмотря на снижение выручки, апарт-отели без труда окупили себя во втором и третьем кварталах 2020 года, а некоторые вышли на прибыль. Есть примеры апарт-отелей, которые не оставили своих инвесторов без доходов даже в самый пик кризиса. Один из них – крупнейший в Петербурге комплекс апарт-отелей VALO. Он выплачивал инвесторам 70% гарантированной доходности даже в апреле и мае – несмотря на то, что по договору все эти выплаты могли быть перенесены на конец года.
3. Очень молодой и, как следствие, гибкий бизнес в целом
Большинство компаний в секторе апарт-отелей очень молоды по сравнению со своими консервативными коллегами в гостиничном секторе. Поэтому они смогли быстро отреагировать на меняющуюся рыночную конъюнктуру и проявили невероятную гибкость. Начиная с внедрения протоколов очистки и безопасности до технологии бесконтактного взаимодействия с клиентом. Поэтому несмотря на практически военное положение из-за пандемии, в этом году произошло некоторое переосмысление отрасли.
Примеры переосмысления гостиничных продуктов и маркетинга в 2020-2021 годах
Появились новые продукты и ценностные предложения:
1. Сеть Zoku проявила большую изобретательность, пытаясь приспособиться к текущим обстоятельствам. Она объявила о Zoku WorkLofts: частном пространстве для работы на день с ранней регистрацией, ночевкой, доступом ко всем удобствам Zoku и бесплатным завтраком, обедом и ужином на протяжении всего пребывания.
2. Петербургский апарт-комплекс VALO предложил клиентам устраивать безопасные романтические или семейные уикенды в отеле. И не прогадал – предложение пользовалось популярностью, так как давало гостям возможность вырваться из карантинной реальности
3. Традиционный гостиничный бренд CitizenM тоже расширил свою бизнес-модель, чтобы адаптироваться к меняющимся требованиям деловых путешественников. Теперь он предлагает корпоративную подписку для удаленных сотрудников и цифровых кочевников. Она позволяет клиентам работать в отеле, спать несколько ночей в месяц и пользоваться другими удобствами гостиницы с фиксированной ставкой для месячное пребывания.
А теперь к тому, как на этом заработать. Суть апарт-отелей в том, что они задуманы как инвестиционные инструменты, которые дают возможность частным лицам войти в мировой гостиничный бизнес. Хотите вложиться в перспективный сегмент апарт-отелей, но так, чтобы это был известный бренд? Нет проблем. В России тоже есть такие примеры. Международный бренд Mercure увидел перспективу в апартаментах ещё до пандемии, поэтому уже давно запустил проект первого российского апарт-отеля, привлекающего частных инвесторов. Он откроется в 2022 году в Санкт-Петербурге в комплексе апарт-отелей VALO. В четырехзвездочном отеле Mercure будет:
- 160 классических гостиничных номеров
- 320 юнитов под маркой Mercure Residence – те самые апартаменты с кухонной зоной в номерах
Стоимость апартаментов составляет от 6,4 млн рублей вместе с оснащением. Предполагаемая доходность инвестиций – не менее 10% или от 43 500 рублей в месяц.
Хотите узнать больше? Заходите на сайт VALO Mercure
Листая дальше, вы перейдёте на valoapart.ru