Доходность от сдачи квартир в аренду падает. И дело не только в коронавирусе. Этот процесс запустился уже давно – с 2018 года доходность от арендного бизнеса упала на 1.7%. И это в городах миллионниках! Давайте разбираться, в чём дело, и куда вкладывать деньги все еще выгодно.
Недавно аналитический центр Циан выпустил рейтинг доходности жилья в города-миллионниках России. Эксперты собрали данные о средней стоимость студий, одно- и двухкомнатных квартир на вторичном рынке, подсчитали среднюю арендую ставку с 2018 года и срок окупаемости инвестиций.
Выяснилось, что в 2018 году доходность составляла 7,3%, в 2019-м — 6,7%, в 2020-м — 6,3%, в 2021 году — 5,6%. В ответ на это увеличивается и срок окупаемости. Сейчас он оценивается в 18,2 года. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, этот период составлял 13,8 года, в 2019-м — 15 лет, в 2020-м уже — 15,9 года.
Оказалось, что наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге – 4,2% годовых и 24,1 года окупаемости. Аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» отметили, что однокомнатные квартиры окупаются, в среднем, 23 года, период окупаемости «двушек» превышает 30 лет, а «трешек» — все 34 года. Руководитель центра аналитики ЦИАН Алексей Попов добавил, что в случае с недвижимостью в Санкт-Петербурге выгоднее вложить средства в банк. Но доходность вкладов не радует, так что давайте разбираться дальше.
Следующие с конца места в рейтинге доходности заняли Казани и Москва. Прибыльность квартир в обоих городах составляет 4,5% годовых, окупаемость 22,5 и 22,4 года соответственно. Учитывая высокую инфляцию, доходом назвать это трудно. Так что с мечтой о пассивном доходе от квартирки в столице или городе на Неве придется проститься – высочайшие цены на недвижимость делают доходность просто смешной. Ведь нанять управляющего за такие деньги невозможно, а труд рантье весьма и весьма непростой.
Кажется, что можно присмотреться к квартирам с самыми высокими показателями доходности. Но даже они не обеспечат приятного пассивного дохода. В Челябинске, например, это 7,2% годовых и почти 14 лет окупаемости. А за ним следует Волгоград (6,5% годовых и 15,3 лет окупаемости). Но такую относительно высокую прибыль дает низкая стоимость недвижимости в этих городах. Тут самые невысокие значения среди всех городов-миллионников. Как и заработок в абсолютных величинах. За год челябинский арендатор, в среднем, получит всего 153 тысячи 600 рублей, а волгоградский – 172 тысячи 800 рублей.
Более того, покупать такой актив опасно – города не развиваются так, как столицы, цены на квадратные метры могут упасть еще сильней. Да и опять же, сложно сдавать квартиру, не проживая в том же городе. Истории о том, как дорого такое обходится арендаторам, мы собрали здесь. Но только если вы не слабонервный(ая) и готовы узнать, где лежали пакеты с каннабисом и чем был набит матрас от раскладушки после очередного горе-арендатора.
Почему доходность арендного бизнеса на квартирах стала настолько низкой?
Такие неудачи рантье усиливаются пандемией и льготной ставкой по ипотеке. Последняя мотивировала часть арендаторов приобретать собственное жилье. Но важнее тут то, что из-за повысившегося спроса на квартиры квадратные метры дорожают куда более стремительными темпами, чем аренда.
Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке городов-миллионников увеличилась на 16,1% за год, в то время как ставка аренды всего лишь на 2,2%. В среднем, в 2021 году она составляет 18,6 тысяч рублей в месяц. Дело в том, что в 2020 году рынок аренды стагнировал особенно заметно. В пик коронакризиса арендные ставки просели, время экспозиции увеличилось, а восстановление идет далеко не во всех городах.
Данные по лидеру анти-рейтингу Петербургу не радуют. По итогу первого квартала аналитики портала «Мир квартир» зафиксировали падение арендных ставок по однокомнатным квартирам (самые востребованным!) на 0,1% (тогда средняя цена однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге составляет 23 тысячи рублей за месяц), по двухкомнатным квартирам — на 4,1% (в среднем, 31 тысяча рублей за месяц), по трехкомнатным квартирам — на 11,2% (в среднем, 40 тысяч рублей за месяц). Летом же ставки упали еще сильней. Центр оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» подсчитал, что в июне средняя стоимость однокомнатной квартиры ровнялась 21,8 тыс. рублей, двухкомнатной — 30 тыс. рублей, трехкомнатной — 38,6 тыс. рублей.
Эксперты связывают снижение доходности и с тем, что на петербургском рынке аренды обострилась конкуренция собственников квартир и владельцев апартаментов. В материале РБК отмечено, что «последние выигрывают за счет локаций, более гибких условий в отношении арендаторов и разнообразностью предложений».
По прогнозу Алексея Попова из ЦИАН, при продолжении стагнации ставок, которое вполне вероятно, доходность будет сокращаться и дальше. А сложностей у такой инвестиционной стратегии масса.
Но есть и другие минусы арендного бизнеса на квартирах
1. Низкая ликвидность
К сожалению, жилая недвижимость является очень неликвидным активом. Даже на самом активном рынке и востребованной квартире цикл продажи займет несколько месяцев. А если необходимость продажи обусловлена чрезвычайной ситуацией или другим неожиданным событием, ускорить совершение сделки может только снижение цены. А это снизит вашу доходность ещё сильнее.
2. Сложные арендаторы
Даже если вы будете уверены, что пустили к себе самых приятных людей, вы можете столкнуться с неидеальными арендаторами. И никакая осмотрительность при проверке потенциальных жильцов не спасет. Например, они неожиданно могут стать неплатежеспособными – многие не застрахованы от внезапного увольнения. Другие будут задерживать оплату. Третьи забудут выключить воду или нанесут еще более серьезный ущерб. А четвертные будут слишком требовательными или назойливыми. К слову, очень многие арендодатели сталкиваются со звонками о прорвавшейся трубе посреди ночи или регулярными просьбами что-то починить.
3. Неподвластные риски
В идеальном сценарии ваша инвестиционная недвижимость будет процветать на фоне других замечательных и ухоженных домов, а местная инфраструктура будет развиваться. Соответственно, ваш денежный поток будет неуклонно увеличиваться, а расходы останутся стабильными. Красота... Но это только в идеальном сценарии, который может не иметь ничего общего с действительностью. Реальность жестока, поэтому район может измениться в худшую сторону, и ваши инвестиции могут со временем упасть в цене. Как раз по этой причине опасно покупать квадратные метры в провинциальных российских городах. Ну а в столицах, где доходность и так ниже или на уровне ставок по банковскому вкладу, рядом с домом могут построить шумную и пыльную транспортную развязку. Или неожиданно воткнуть «дом-свечку», который закроет весь потрясающий вид, привлекающий арендаторов.
4. Трудная роль арендодателя
Быть рантье подходит не всем. Вы можете стесняться повышения арендной платы, что, кстати, очень распространено. Или же опасаться того, как другие относятся к вашей собственности, что неизбежно ведет к конфликтам. Сомневаемся, что кому-то нравится недостаточно бережный уход за жильем, что уж говорить о поломках. А для арендатора это может быть нормой.
И если вы не можете быть достаточно твердым в отношении повышения арендной платы или ухода за имуществом, вы можете получать арендную плату, которая намного ниже рыночной цены, или же потратить всю прибыль на ремонт после «разрушителей». Кстати, его стоит обсудить отдельно.
5. Небесплатное содержание
В обслуживании недвижимости постоянно возникает мелкий и капитальный ремонт. Даже если арендаторы ничего не громили. Некоторые владельцы недвижимости могут сэкономить, выполняя работу самостоятельно. Однако большинству из них не хватает времени, инструментов или навыков для ремонта дома. Так что готовьте деньги, как минимум, на материалы, а как максимум, и на подрядчиков.
А апартаменты, с которыми конкурируют квартиры, выгодны?
Их убедительные результаты в пандемию говорят о том, что да. Самый развитый рынок данного формата недвижимости в городе на Неве. Заполняемость петербургских апарт-отелей даже весной 2020 года не опускалась ниже 40%, а отдельных проектах – 60-70%. Сейчас они приносят инвесторам, в среднем, 7-12% годовой доходности. Квартиры в том же Петербурге, напомним, дают всего 4,2% годовых. Но их еще придется заработать, выполняя задачи рантье.
Апарт-отелем же управляет специальная компания, которая берет на себя все стратегические и операционные задачи – от разработки прибыльной концепции до клининга и привлечения арендаторов, включая работу с инвесторами. Цель УК – зарабатывать деньги и обеспечивать доходность, которую она же обещала владельцем юнитов при заключении договора.
Гораздо выше, чем средняя квартира в Петербурге.
А вот какие программы доходности действуют в VALO прямо сейчас:
Хотите узнать больше и заработать на этом? Заходите на сайт VALO https://valoapart.ru/
Листая дальше, вы перейдёте на valoapart.ru