Как говорил купец Паратов в «Бесприданнице» Островского — один любит арбуз, а другой свиной хрящик.. Но деньги свои он считать умел, и от доходной недвижимости и богатых невест никогда не отказывался:)
По статистике 4,5 миллионов россиян ежегодно мигрируют по стране, и чаще всего в качестве нового места жительства выбирают Москву, Петербург и Сочи. Эти города считаются наиболее комфортными для проживания по российским меркам, отличаются развитым строительным рынком, являются мощными точками притяжения для приезжих, которые формируют большой спрос на аренду недвижимости. В то же время между городами есть немало различий — о которых важно знать инвесторам.
Давайте выясним, недвижимость в каком из трех крупнейших российских городов дает наилучшую доходность?
- В Москву! В Москву?!!
Каждый третий россиянин мечтает переехать в столицу. И хоть Москва категорически не верит слезам, сюда ежегодно переезжают, только по официальным данным, около 200 тысяч человек. Рабочие места, хорошее образование и медицина, развитый транспорт — все это, как ни крути, делает столицу лучшим городом страны.
Однако за блага надо платить, и тут кроется главный недостаток московской недвижимости — она стоит дорого. С бюджетом менее 6 млн рублей в столице делать особенно нечего, хотя, конечно, можно и попробовать, но к доходной недвижимости такие варианты не будут иметь отношения.
Например, аренда однокомнатной квартиры с качественным ремонтом в спальном районе столицы обойдется в 35-40 тысяч рублей. Средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду квартиры в Москве составляет около 5,5%. Окупить столичную квартиру, сдавая ее в аренду, можно за 18 лет с небольшим. При этом для разных районов срок существенно отличается. Размер такой «вилки» составляет от 15 до 25 лет.
Когда речь заходит о доходной недвижимости, неизбежно возникает вопрос профессионального управления. Если вы не планируете проживать в Москве постоянно, то за сдачей в аренду вашей недвижимости должен кто-то следить. Тут в качестве спасительного варианта можно было бы предложить апартаменты, но сервисных апартаментов на московском рынке (то есть предназначенных практически полностью под сдачу в аренду через управляющую компанию и подходящих для частных инвесторов), достаточно мало. Чаще всего это так называемое «псевдожилье», приобретаемое для собственного проживания.
- Увезу тебя, увезу, - в Соо-очи!
Самый курортный и самый «олимпийский» город России — а это, конечно же, Сочи — серьезно похорошел за последние десять лет. Олимпиада внесла много улучшений в жизнь города. Здесь появились спортивные и курортные объекты высокого класса, город приобрёл современный, респектабельный и очень ухоженный вид.
К Олимпиаде готовились с имперским размахом, в Сочи было возведено космическое количество объектов недвижимости. Уже в процессе стройки было ясно, что предложение серьезно нависает над спросом, и очень многие объекты, мягко говоря, неудобны для проживания. Поэтому к выбору варианта для инвестирования стоит отнестись с большим вниманием.
Другой важный фактор — сезонность. Несмотря на то, что Сочи стремится стать привлекательным для туристов круглый год, сезон никто не отменял: по зимним ставкам жилье здесь сдается восемь месяцев в году, а по летним — четыре.
Еще один фактор — относительно высокие цены. Конечно, встречаются варианты и за 1 млн рублей, но опять же, это не относится к качественному предложению. А качество во всем многообразии форматов южной недвижимости определяется близостью к морю или центру города, наличием социальной и транспортной инфраструктуры рядом.
Имея на руках 4 млн. рублей, можно позволить себе однокомнатную квартиру или студию 20-30 квадратов в Сочи в 2-3 км от моря, в районе с приемлемой социальной и транспортной инфраструктурой. Средняя доходность от сдачи такого объекта в долгосрочную аренду составит около 5% годовых, ждать окупаемости надо будет 18-20 лет.
Посуточная аренда может увеличить доход. Однако и здесь важен вопрос профессиональной управляющей компании, с которыми в Сочи — напряженка. Апартаменты в составе брендированных отелей славятся неприступными ценами, а остальные редко могут похвастаться качественным сервисом.
- Курица – не птица, Питер не столица!
Нестоличный статус Санкт-Петербурга, как ни странно, играет на руку инвесторам. К услугам населения все блага большого города — работа, образование, медицина, транспорт, а вот ценник на жилье, по сравнению с московским, более умеренный.
Не забудем и про плотный культурный слой, сформированный огромным количеством достопримечательностей и богемных заведений, и особую петербургскую ауру, когда кажется, что вот-вот из-за угла к тебе выйдет Александр Сергеевич Пушкин и дружески похлопает по плечу, а также белые ночи, разводные мосты…
Для «входа» на рынок достаточно в среднем 4 млн рублей. Это позволит вам приобрести однокомнатную квартиру в спальном районе Петербурга и сдавать ее за 25-30 тыс рублей в месяц. Доходность такого проекта составит примерно 5%, а окупаемость с учетом расходов на ремонт, обслуживание и налоги, — те же 18 лет.
Отдельная тема — сдача номеров в апарт-отелях. Северная столица вот уже несколько лет подряд признается лучшим городским туристическим направлением в Европе, собирает всевозможные туристические «оскары». Поток иностранных и российских граждан, желающих увидеть город на Неве, растет из года в год.
Апартаменты здесь изначально также зародились как альтернатива квартирам, однако довольно быстро проекты, которые можно охарактеризовать как «псевдожилье», с рынка потеснили сервисные апартаменты. Превалирование бизнес-подхода к апартаментам также объясняется растущим туристическим потенциалом Петербурга.
На местном рынке есть очень качественные варианты, которые позволяют получать постоянный доход от сдачи их в аренду, с учетом всех расходов, около 9% в год. При этом все заботы по содержанию вашей недвижимости и поиску арендаторов берет на себя управляющая компания. Например, это комплекс апартаментов VALO — целый «город отелей», сформированный из успешных международных гостиничных форматов.
В первых двух очередях расположены апартаменты VALO Long Stay Comfort 3* и апарт-отель VALO Comfort 3*. Гостям VALO Hotel City предлагается широкий спектр услуг: круглосуточное обслуживание апартаментов, служба клининга, химчистка и прачечная, завтраки по системе «шведский стол» и доставка еды в номер, – словом, все сервисы, которые могут потребоваться самому взыскательному гостю.
В третьей очереди VALO к 2022 году появится отель Mercure 4* и апартаменты Mercure Residence 4* (Mercure – бренд международной гостиничной сети Accor Hotels), апарт-отель инновационного формата Digital-Apart 4*, апартаменты VALO Business 4*, а также апарт-отель VALO Affordable Luxury 4* («доступная роскошь»).
Проектом предусмотрена богатая внутренняя инфраструктура – просторное лобби с двойным светом, три ресторана, лобби-бары, два конференц-центра, бассейн 25 м со SPA-зоной, три фитнес-зоны, коворкинг с лекторием и мультимедийным залом, а также многое другое. На внутренней территории разместятся фонтан и арт-объекты, световые навигационные панели и дизайнерские фонари, будут оборудованы места для отдыха, а также подземный паркинг на 270 машиномест.
Словом, если инвестировать — то только в Санкт-Петербург! И качественные проекты комплексов апарт-отелей :)
Листая дальше, вы перейдёте на valoapart.ru